Geworben wurde bei den offenen Immobilienfonds bisher gerne mit dem Argumentationstrio „Sicherheit, Rentabilität und Verfügbarkeit". Doch damit ist es derzeit nicht allzu weit her. Seit Oktober 2008 sind zehn offene Immobilienfonds eingefroren.
Anleger und institutionelle Investoren zogen damals am ersten Höhepunkt der Finanzkrise 5,5 Milliarden Euro ab und brachten die Fondsriesen erneut ins Wackeln. Um diesen Negativtrend schnell Einhalt zu gebieten und Schlimmeres zu verhindern, setzten viele Fonds die Anteilsrücknahme aus. Sie legten damit einen Gesamtwert von mehr als 26 Milliarden Euro vorübergehend auf Eis.
Nach dem Investmentgesetz ist das bis zu zwei Jahre möglich. Wiedereröffnet haben bisher nur der Degi International und der für Großanleger gedachte Nordic Cities von Catella. Die anderen Fonds warten noch ab. Offiziell läuft die nächste Phase der Schonfrist zunächst bis Oktober. Gelingt auch dann die Öffnung nicht, können die Produkte noch maximal für ein weiteres Jahr eingefroren bleiben, bevor sie nach dem Investmentgesetz ihre Immobilien auf den Markt werfen und aufgelöst werden müssen.
Neue Liquidität muss also dringend her. Woher sie kommen soll, darüber will sich zum momentanen Zeitpunkt noch kaum einer der Fondsmanager öffentlich äußern. Bislang ist davon auszugehen, dass es den meisten Fonds noch nicht gelungen ist, viel Liquidität zu beschaffen. Bei den Maklerunternehmen ist von großen Verkäufen der Fonds noch nicht viel zu hören. Das bestätigt auch Oliver Olbert, Geschäftsführer Atis Real und Leiter Investment Deutschland. Außer den ganz normalen Aktivitäten sei, so Olbert, in keinerlei Weise zu erkennen, dass sie schon verkaufen. Einzelverkäufe gibt es schon. So hat Bärbel Schomberg, Chefin der Degi-Fonds kürzlich ein Objekt in Mainz veräußert.
Für Objekte des Degi International suche man ebenfalls Käufer, so ein Degi-Sprecher. Ob es sich dabei um Einzelobjekte oder um ein Paket handelt, stehe derzeit aber noch nicht fest. Viel mehr dringt auch von den anderen Fonds nicht nach außen. Das ist vielleicht auch gut um nicht noch mehr Öl ins Feuer zu gießen und mögliche Transaktionen in Ruhe abwickeln zu können. Einfach jedenfalls dürft es nicht werden, denn derzeit prügle man sich, so Olbert, nicht gerade um Objekte am Markt. Und wenn, dann suchen Investoren vor allem Objekte in sehr guter Lage, mit exzellenten Mietern und langfristigen Mietverträgen.
Die gibt es auch bei den offenen Fonds nicht wie Sand am Meer. Auch bei der Deka, die noch keinen ihrer Fonds schließen musste, ist man nicht allzu optimistisch, was die Lage am Immobilienmarkt betrifft „Die eingebrochene Investmentnachfrage hat bereits im zurückliegenden Jahr begonnen. Ein zweiter Effekt fängt aber gerade erst an sich zu entwickeln“, bringt es Deka-Sprecherin Jutta Holtkötter auf den Punkt. Eine schnelle Besserung scheint auch nicht in Sicht.
Die Abschreibungen, Verluste und Auftragsrückgänge führen dazu, so Holtkötter, dass Unternehmen ihre Nachfrage nach Büroflächen zurückfahren und bestehende Mietkosten drücken wollen. Daher werden nach den Investmentmärkten jetzt auch verstärkt die Mietmärkte leiden. Fondsmanager müssen daher auch andere Wege in Betracht ziehen um an neue Liquidität zu kommen. Bei Degi gibt es Überlegungen langfristig gebundenes Vermögen in kurzfristig angelegte Finanzmittel umschichten. Auch über Kredite wird nachgedacht.
Für die Anleger ist das nicht unbedenklich. Eine Erhöhung der Fremdfinanzierungsquote lässt das Risiko steigen. Auch bei Morgan Stanley will man sich nicht nur auf Immobilienverkäufe festlegen. „Wir prüfen derzeit alle Optionen“, so Walter Klug, Geschäftsführer der Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH.
Viele Fonds würden, statt im Oktober, gerne noch im Sommer öffnen, so jedenfalls kommuniziert sie es nach außen. Doch oft ist der Wunsch, der Vater des Gedankens. Um tatsächlich öffnen zu können, müssen sie aber soviel Liquidität vorhalten, dass sie auch ein unerwartet hohes Rückgabevolumen bei Wiedereröffnung unbeschadet stemmen könnten. Angesichts der schwierigen Marktsituation und dem recht unvorhersehbaren Anlegerverhalten ist eine Einschätzung der Höhe aber nahezu unmöglich.
Eine Crux sind dabei die Börsenverkäufe. Es kann durchaus sein, dass es sich beispielsweise bei den Aufkäufern, die derzeit Anteile der eingefrorenen offenen Fonds deutlich günstiger an der Börse kaufen, um Spekulanten handelt, die sofort nach Fondsöffnung, die Anteile zurückgeben. Auf dieses Risiko müssen sich die Fonds zumindest liquiditätsmässig einstellen. Die bisherigen Zuflüssen dürften dafür nicht ausreichen, waren die Märzzahlen doch rückläufig. Sie lagen für die Assetklasse bei 270 Millionen Euro. Könnten nach der erneuten Öffnung nicht alle Rückgabewünsche erfüllt werden, wäre der Imageverlust nicht nur für den einzelnen Fonds, sondern für die ganze Branche verheerend.
Den Wettbewerb verändert scheinen die Schließungen der Fonds nicht zu haben. Bei der Deka jedenfalls, so Holtkötter, sei es zu keiner auffälligen Mittelbewegungen gekommen. Im Unternehmen gehe man auch davon aus, dass das auch bei der Wiederöffnung der Produkte so sein wird. Die Meldungen aus den Fondshäusern hören sich vordergründig nach „Heiler Welt“ an, stehen doch nur noch die Degi und die Deutsche-Bank-Tochter RREEF laut BVI Zahlen nach drei Monaten mit einem größeren Minus da.
Hinter den Kulissen allerdings wird an mehreren Baustellen gezimmert. Der BVI hat zusammen mit den Immobilieninvestment-Gesellschaften an einem Lösungspaket gearbeitet, um insbesondere die Liquiditätssteuerung in den Fonds zu verbessern. Dem Bundesministerium für Finanzen wurde es bereits vorgestellt. Nach Aussagen der Deka, die an dem Paket mitarbeiteten, habe sich das BMF grundsätzlich positiv geäußert, allerdings sei es aus Sicht des BMF kaum möglich, die entsprechenden gesetzlichen Maßnahmen noch vor der Bundestagswahl umzusetzen.
Was hat der Käufer von Anteilen der Immobilienfonds zu erwarten? Mit Sicherheit keine Topausschüttungen, das ist sicher. Der Bundesverband der Immobilieninvestment-Sachverständigen (BIIS) gibt sich dabei weiterhin gewohnt optimistisch. Trotz Krise sieht er in diesem Jahr noch keinen drastischen Einbruch bei den Gewinnen. Damit könnte er recht haben. Doch wenn die Fondsmanager sagen, sie glauben die Spitze der Krise sei für sie umschifft, sollten sie nicht vergessen, dass das schon so mancher Kapitän glaubte. Bei der Titanic handelte sich dann aber doch nur um die Spitze des Eisberges. Die eigentlichen Probleme, die zum Sinken führten, lagen darunter. Bei den offenen Fonds könnte es ähnlich sein.
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