Wohnungen werden knapp in Deutschland. In etlichen Städten gibt es nach Marktforschungsinstituten wie Empirica erhebliche Engpässe im Wohnungsbau. Genaue Zahlen hat das statistische Bundesamt vorrätig. So wurden 2008 in Deutschland der Bau von nur knapp 174 600 Wohnungen genehmigt. Das waren 4,2 Prozent oder rund 7 700 Wohnungen weniger als im Vorjahreszeitraum. Von Januar bis September 2009 waren es erneut 3,1 Prozent weniger als in den ersten neun Monaten 2008. Der Ruf nach einer verbesserten staatlichen Förderung wird daher immer lauter. Sie könnte, so die Experten, dazu beitragen die seit Jahren anhaltende Krise im Wohnungsbau endlich zu überwinden und gleichzeitig auch – im Hinblick auf die demografischen Entwicklung in Deutschland - für mehr altersgerechte Wohnungen sorgen.
Eine Chance für die schrumpfende Wohnungsbausparte sehen Experten vor allem im energetischen Sanierungsbedarf. 75 Prozent des gesamten Wohnbestandes ist vor dem Jahr 1978 errichtet worden. Bei diesen Gebäuden gibt es erhebliche Energiesparpotenziale, die man nützen könnte. Doch die Zeit drängt. Gelingt beim Wohnungsbau kein Umschwung, könnten die Folgen auch in Deutschland ebenso gravierend sein wie sie in Frankreich bereits sind. Die durch Wohnungsnot ausgelösten sozialen Spannungen könnten der Gesellschaft dann deutlich teurer zu stehen kommen als die politische und finanzielle Förderung durch den Staat. Momentan allerdings sieht es trotz vieler Initiativen noch nicht danach aus, als würde die Investitionskrise im Wohnungsbau vor einer schnellen Wende steht.
Von diesen Rahmenbedingungen abschrecken lassen sich aber nicht alle. Trotz der recht angespannten Angebotssituation am Wohnungsmarkt in vielen deutschen Regionen kommen derzeit mehr Wohnimmobilienfonds denn je auf den Markt. Da die Anleger - durch die Wirtschaftskrise verunsichert - vor allem sicherheitsorientierte Modelle bevorzugen, ist dieser Schritt durchaus nachvollziehbar. Viele Anleger fürchten durch die expansive Geldpolitik des Staates eine zunehmende Inflationsgefahr. Das lässt die als langweile eingestufte Assetklasse der Wohnimmobilien in der Beliebtheitsskala nach oben schnellen. Sie punkten vor allem durch eine breitere Risikodiversifizierung.
In Zeiten hoher Leerstände auf dem Büro- und Einzelhandelsmarkt stehen sie zudem noch vergleichsweise gut da. Doch das ändert nichts am Problem des zu geringen Angebots an guten Objekten in Top-Lagen. Erschwerend kommt hinzu, dass auch die Konkurrenz auf der Einkaufsseite ebenfalls zunimmt. Neben den geschlossenen Fonds sind auch Immobilienspezialfonds und institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen als Käufer aktiv. Anders als geschlossene Fonds kaufen allerdings im großen Stil. Allein der noch recht junge Axa Residential Fonds hat 1,8 Milliarden Euro, der Bowfonds European Residential Trust Fonds 1,5 Milliarden Euro zur Verfügung.
Dagegen wirkt der Wohnfonds 01 Metropolregionen, den das Immobilienmaklerhaus Engels & Völkers zusammen mit der Berenberg-Bank aufgelegt hat bescheiden. Geplant ist ein Gesamtinvestitionsvolumen von 40 Millionen Euro, 50 Prozent davon sollen von Anlegerseite kommen. Eingesammelt haben die Hamburger bereits rund 15 Millionen Euro. Der Fonds soll, so das Unternehmen, noch im ersten Quartal 2010 geschlossen werden. Eingekauft haben sie dagegen noch wenig. Bislang kauften sie drei Objekte für rund 5,5 Millionen Euro. Dennoch liegt der Nachfolgefonds „Deutscher Wohnfonds 02: Großstädte“ bereits in der Schublade. Auch er soll in ausgewählte Mehrfamilienhäuser in Städten wie Düsseldorf, Hamburg, München und Stuttgart investieren. Ebenfalls auf das Boomsegment setzt Fondsneuling Hannover Grund. Sie brachte in Kooperation mit der ZBI aus Erlangen mit dem Wohnportfolio 01 auf den Markt. Von den 45 Millionen Euro Fondsvolumen sollen 25 Millionen bei den Anlegern einsammeln werden. Einige Investitionsrichtlinien des als Blindpools konzipierten Fondsmodells sind bereits festgelegt. So soll vor allem in Bestandsbauten in gutem Zustand zu einem Preis von maximal dem 14-fachen der Nettokaltmiete pro Objekt investiert werden. Von den Standorten her, unterscheidet er sich kaum. Wie die meisten Wohnimmobilienfonds will man sich bei der Hannover Grund schwerpunktmäßig auf die klassischen Ballungsräume konzentrieren.
Im Visier sind aber auch Städte wie Hannover, Mainz und Wiesbaden. Ziemlich bei den ersten Anbietern der neuen Wohnimmobilienfondswelle mischte auch die Deutsche Bank über ihre Tochter DWS mit. Für den Access Wohnen sollen für 120 Millionen Euro Miethäuser gekauft werden. König & Cie startete im Herbst vergangenen Jahres ihren Wohnwerte Deutschland Fonds. Die Hamburger Initiatorin plant dabei 42 Millionen Euro in deutsche Metropolregionen und Städte zu investieren. Erstaunlich ist die niedrige Mindestzeichnungssumme: Anleger können sich bereits ab 5.000 Euro daran beteiligen. In der Regel liegt die Mindestbeteiligung bei 10.000 bis 15.000 Euro. Länger in diesem Markt aktiv ist die Hamburg Trust mit ihrer Domicilium Reihe. Sie setzen anders als viele ihrer Mitbewerber auf Neubauten. Zu den Publikumsfonds soll nun aber ein Fonds für institutionelle Anleger mit 150 Millionen Euro Volumen kommen. Hier hat Geschäftsführer Joachim Seeler dann aber auch Bestandsbauten im Auge. Die Hälfte des Kapitals soll über die Eigenkapitalschiene eingeworben werden. Die Ausschüttung ist im Bereich 4,5 bis 5,5 Prozent geplant.
In dieser Bandbreite bewegen sich die meisten Wohnimmobilienfonds, denn Renditeturbos sind sie nicht. Höhere Ausschüttungen sind bei konservativer Kalkulation in dieser Assetklasse schwer möglich. Es sei denn die Stellschrauben bei der Prognoserechnung werden bis zum Anschlag gedreht. Dann sind schnell zwei bis 2,5 Prozentpunkte höhere Ausschüttungen pro Jahr darzustellen – allerdings meist aber nur auf dem Papier. Beliebte Tuningparameter in der Prognoserechnung sind dabei der Leerstand, die Mietsteigerung, die Instandhaltung, die Fremdkapitalquote und die Fremdwährungsfinanzierung.
Während die meisten aktuellen Wohnimmobilienfonds dem Sicherheitsgedanken der Anleger folgend in Deutschland und in Bestandsimmobilien investieren, gibt es aber durchaus noch Anbieter, die auch Projektentwicklungen für zeitgemäß halten. So bietet ESI Euro Sino Invest GmbH, deren Gesellschafter die ZBI AG und die Tucher Invest 2 GmbH sind, derzeit einen geschlossenen Fonds als Co-Investment an, der in ein Wohnimmobilien-Projekt in der chinesischen Provinzhauptstadt Shenyang investiert. Das Fondsvolumen beträgt 30,1 Millionen Euro inklusive Agio. Anleger können sich ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio beteiligen. Auch wenn der Wohnimmobilienmarkt durch die Krise und das Sicherheitsdenken derzeit en vogue ist und die Wohnimmobilien nicht nur nach Meinung von Klaus Franken, Geschäftsführer bei Catella Property zu den Gewinner des Jahres 2009 zählen, sind sie kein sicherer Hafen - weder für Anleger noch für Initiatoren. Angesichts des begrenzten Marktes für wirklich gute Objekten, muss jedes Angebot daher sowohl auf Initiatoren-, als auch auf Anlegerseite genau geprüft werden.
Und noch ein Aspekt darf nicht vergessen werden: Zunehmend trennen sich auch viele der ehemals hoch hebelnden ausländischen Fondsgesellschaften, die in den Boomjahren von den Kommunen riesige Wohnungsportfolien aufkauften, wieder von ihren Wohnungsbeständen. Das tun sie meist nicht, weil die Wohnungen so gut waren.
Tags: immobilienwohnungenwohnungsbaubaugenehmigungstaatliche förderungwohnungsbauspartesanierungsbedarfanlegerimmobilienfondsassetklasseinflationsgefahrinflation gefahrleerstandsquotegeschlossener fondsimmobilienspezialfondswohnimmoblienfonds