von Beatrix Boutonnet
Fast 80 Prozent der australischen Eisenerzexporte werden dorthin verschifft. Ein Ende ist nicht in Sicht. Die Liste der Deals zwischen chinesischen Staatsunternehmen und australischen Firmen nehmen zu. Diese chinesische „Freigiebigkeit“ kommt Down under gerade jetzt nicht ungelegen, denn das frische Kapital fließt direkt in die Wirtschaft. Geht es dem Land wieder gut, schlägt sich das auch etwas zeitverzögert auf den Immobilienmarkt durch.
Anders als viele Politiker, die Krisen gerne kleinreden, gilt der australische Premierminister Kevin Rudd in dieser Hinsicht als ein Pessimist. Monatelang warnte er seine Landsleute vor dem langen und beschwerlichen Weg, der angesichts der Krisenauswirkungen vor australien liegen werde. Doch die Realität zeigt ein weit besseres Bild: australien hat dank seines Rohstoffreichtums die Rezession deutlich besser überstanden als viele andere Länder.
Trotz Einbruchs der Rohstoffpreise und des Exportgeschäfts ist die australische Wirtschaft bereits im ersten Quartal 2009 wieder um 0,4 Prozent gewachsen. Im zweiten Quartal stieg die Wirtschaftsleistung sogar dreimal so schnell wie von Konjunkturexperten vorhersagten: so stieg das Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 0,6 Prozent verglichen mit dem Jahresauftakt. Der Hauptgrund liegt in Asien: Chinas riesiger Rohstoffhunger hält den Wirtschaftsmotor am Laufen. Auch die Verbraucher reagierten vernünftig. Es kam trotz Krise zu keinem Einbruch bei den privaten Konsumausgaben. Die zunehmende Erholung sowie der gestiegene Risikoappetit der Investoren zeigen auch beim australischen und neuseeländischen Dollar ihre Wirkung.
Angesichts positiver Konjunkturdaten spekulieren Investoren darauf, dass die Zentralbanken in beiden Ländern relativ bald die Zinsen anheben werden. Experten rechnen mit November. Dämpfend könnte vielleicht eine rückläufige Nachfrage aus China sein, falls die chinesische Staatsführung, die in der ersten Jahreshälfte enorm ausgeweitete Kreditvergabe, weiter reduziert. Dann könnten zukünftig vielleicht weniger Eisenerze nachgefragt werden. Doch davon ist bislang nichts zu spüren. Die Fundamentaldaten sind robust. Anders als die meisten Industrienationen blieb die Arbeitslosenquote mit 5,8 Prozent relativ niedrig und untere ihrem 30-Jahres-Mittelwert von 7,2 Prozent.
Auch das Bankensystem gilt als stabil. Die großen Banken in Down Under erwirtschafteten in den vergangenen Monaten sogar positive Ergebnisse und expandierten ins Ausland. „Die Stimuli griffen in der Wirtschaft, bevor es abwärts ging“, erklärte Rory Robertson von der Bank Macquarie. Für manche Fondsinitiatoren ist die Krise aber doch auch in australien spürbar. Denn auch dort überdenken die Banken ihre Immobilienfinanzierungen. Manche möchten sich, so Jürgen Göbel, Geschäftsführer von Sachsenfonds, sogar nach und nach aus diesem Geschäftsfeld zurückziehen.
Ähnlich wie in Großbritannien nutzen sie daher zurzeit gerne die sich durch die Krise bietende Möglichkeiten, um das Beleihungsrisiko zu reduzieren. Die Loan-to-Value Klausel rückt daher auch in Down Under in den Fokus. Betroffen ist davon bislang nur der australienFonds I von Sachsenfonds. Die Münchner hatten für ihren ersten australien-Fonds in 2006 eine Core-Immobilie in Melbourne erworben und ihn mit hohem Leverage zur Zeichnung angeboten. Das schlägt nun zurück. Obwohl die Ausschüttung erwirtschaftet wurde, so das Anlegerschreiben von Sachsenfonds, sei man gezwungen die Ausschüttung auszusetzen. Diese Mittel werden zur Verstärkung der Sicherheiten für die Bank herangezogen.
Grundsätzlich verfolgt die National Australia Bank nach Angaben von Sachsenfonds das Ziel, den Beleihungsauslauf (loan to value) so weit wie möglich zu reduzieren. Auch sollen die Finanzierungskonditionen den veränderten Refinanzierungsbedingungen angepasst werden. Bisher steht noch nicht fest, wie das Verhandlungsergebnis mit der Bank aussehen wird. Auch ist noch nicht klar, welches "loan to value"-Verhältnis schlussendlich erreicht werden soll bzw. welche Forderungen Bank durchsetzen kann.
Verschiedene Lösungsansätze werden derzeit, so Jürgen Goebel, verhandelt. Findet sich keine Lösung, könnte im schlimmsten Fall sogar die Verwertung drohen, lautet die Branchenmeinung. Soweit solle es aber nicht kommen. „In Kürze werden wir auf die Anleger zugehen, um im Rahmen einer Gesellschafterversammlung die Handlungsoptionen zu skizzieren und einen Gesellschafterbeschluss über die weitere Vorgehensweise herbeizuführen“, so Goebel. Auf positiveren Terrain bewegt sich die Münchner Initiatorin Real I.S. Die Marktführerin in diesem Segment bringt inzwischen bereits ihren sechsten Fonds auf den Markt. Ihr Konzept Eigenkapitalfonds mit langfristigen Vermietungen und hoher Mieterbonität, möglichst mit staatlichem Mieter werde inzwischen, so Andreas Heibrock, Mitglied der Geschäftsleitung bei Real I.S. auch von Mitbewerbern gerne aufgegriffen. Das ist aber auch nicht wirklich verwunderlich, sind diese Parameter doch genau diejenigen, die den Anlegern in Krisenzeiten wichtig sind.
Auch bei Großbanken scheint dieses Konzept überzeugt zu haben: Für Fonds Nr. 5 übernahm die Deutsche Bank den Vertrieb, für den Folgefonds engagiert sich die Commerzbank. Newcomer gibt es seit der Krise kaum mehr. Viele Initiatoren besinnen sich zurück auf ihre Kernkompetenzen. Ganz aus den Augen verlieren aber die Initiatoren Down Under auch nicht, dazu sind die Rahmenbedingungen zu interessant. Häuser wie die Hamburger HIH, die bereits in Neuseeland aktiv war, sondiert daher durchaus noch den Markt, auch wenn keine konkreten Kaufabsichten derzeit vorliegen und man sich lieber auf Europa konzentriert. Wirft man noch einen Blick auf die Märkte, so hielt sich Melbourne auch im 2. Quartal 2009 laut der Ergebnisse von Jones Lang Lasalle gut.
Ein Grund liegt in seiner diversifizierten Mieterstruktur im Office-Bereich gut. Laut CB Richard Ellis kam auch kein Neubauvolumen im 2. Quartal 2009 auf den Markt. Die Nettoabsorbtion an Flächen war positiv. Die Leerstandsquote blieb bei 5,9 Prozent. Da in den nächsten 12 bis 18 Monaten aber einige Neubauten auf den Markt kommen, ist davon auszugehen, dass die Leerstandsquote aber leicht ansteigen wird. Vor allem Fonds und lokale, aber auch internationale Privatinvestoren interessieren sich derzeit für diesen Markt. Auch Adelaide hält sich noch gut. Laut CBRE kommen nur wenig Neuflächen hinzu. Die Mieten haben sich stabilisiert. Die momentan noch niedrigen Vorvermietungen können allerdings negative Auswirkungen auf dem Markt haben, ebenso wie eine möglicherweise ansteigende Arbeitslosigkeit in Südaustralien.
Derzeit liegt die Leerstandsquote bei 5,3 Prozent. In Perth haben die Rohstofffirmen ihre Sitze. Sie profitieren von Chinas Rohstoffhunger. Ähnlich wie in Brisbane sind die Märkte sehr volatil und hängen daher stärker von der Entwicklung Asiens ab. In Perth herrscht rege Neubautätigkeit. Laut CBRE kommen bis 2012 rund 20 Prozent neue Büroflächen hinzu. Mieten sind leicht rückläufig und die Leerstandsraten steigen von einem historischen Tief wieder leicht an. In Brisbane sind derzeit sind einige Transaktionen in Brisbane in der Pipeline, so dass davon auszugehen ist, dass die Verkaufsaktivitäten im zweiten Halbjahr ansteigen. Die Leerstandsquote stieg um 1,7 Prozent auf 7,5 Prozent. In Sydney, wo der CBD Bereich geografisch sehr beschränkt ist und sich nur noch in Richtung Süden etwas ausbreiten kann, gibt es wenig Neubautätigkeit. Dennoch ist laut Jones Lang LaSalle Marktbericht weiter mit fallenden Mieten und zunehmend höheren Incentives zu rechnen, da die Nachfrage als noch schwach eingestuft wird. Laut CB Richard Ellis gab es im ersten Halbjahr nur drei größere Transaktionen. Die Leerstandsquote stieg von 8,1 Prozent im ersten Quartal auf 8,8 Prozent im zweiten Quartal.
Die Quoten sind aber sehr unterschiedlich, je nach Lage in der Stadt. In Canberra ist die öffentliche Hand sehr stark. Sie breitet sich immer mehr aus und beschert gute Aussichten, vor allem wenn langfristige Mietverträger dahinter stehen. Genau das suchen die Käufer. Der Markt zeigt sich stabil, allerdings begannen die Mieten im 2. Quartal 2009 zum ersten Mal seit Mai 2003 zu sinken.
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