Der Kopenhagen-Effekt

Kühle Rechner. Untergehen wird teuer - auch für die Immobilienbranche. Wie teuer es werden kann, wissen die Delegierten aus 192 Ländern des Kopenhagener Klimagipfels spätestens seit dem Stern-Report. Noch können die meisten zu erwartenden Schäden durch den Klimawandel - beziffert auf jährlich rund zwei Billionen Euro im Jahr 2100 – verhindert werden. Dass es aber dafür bereits fünf vor zwölf ist, darauf wies auch der größte Rückversicherer der Welt, Munich Re, hin. Nach Meinung von Thorsten Jeworrek, Vorstand des Rückversicherungsgeschäfts, muss der Staat eingreifen. Verlässt man sich nur auf die Unternehmen, gehe das zu langsam. Verursacht wird die Klimaerwärmung von Menschen, aber auch von Gebäuden. Die Immobilienbranche spielt daher eine wichtige Rolle. Laut dem Research-Team von Jones Lang Lasalle sind Gebäude für rund 40 Prozent des Energieverbrauchs und 30 Prozent des CO2 Ausstoßes weltweit verantwortlich.

von Beatrix Boutonnet

Im Hinblick auf besseren Klimaschutz muss auch die Immobilienbranche umdenken

Re-Think. Nicht erst seit Kopenhagen und wegen der Wirtschaftskrise befindet sich die Immobilienwirtschaft im Umbruch. Nachdem in den vergangenen Jahren viele negativen Folgen der ungezügelten Bauaktivitäten wie sich beispielsweise in Dubai und China weitgehend unter den Teppich gekehrt wurden, wächst nun die Bereitschaft, sich mit der Nachhaltigkeit von Gebäuden und der Umweltverträglichkeit des Bauens verstärkt auseinanderzusetzen. Das hat vor allem ökonomische Gründe: Der Wettbewerb um Investoren und Mieter ist mit steigenden Leerstandsquoten durch die Krise noch härter geworden. Betriebskosten und Werthaltigkeit der Gebäude rücken daher wieder stärker in den Fokus der Investoren.

Kostenmotiviert. Allein durch ihr ökologisches Gewissen sind Investoren tatsächlich nicht zu motivieren. Es müssen schon handfeste ökonomische Vorteile locken. Das bestätigen auch die Ergebnisse der CoreNet Global and Jones Lang LaSalle Umfrage. Die im Oktober und November 2009 weltweit durchgeführte Untersuchung über Nachhaltigkeitsbestrebungen in der Immobilienbranche ergab, dass Unternehmen trotz Krise immer noch bereit sind mehr Geld in Nachhaltigkeit zu investieren bereit sind, obwohl sich der finanzielle Druck verschärft hat. Die Umfrage ergab, dass 70 Prozent der Unternehmenschefs die Nachhaltigkeit für sehr wichtig halten. 89 Prozent lassen diese Thematik in ihre Entscheidung über den Gebäudestandort einfließen. Über 74 Prozent möchten eigene Gebäude ökologisch verbessern und würden dafür auch eine Prämie zahlen. 2008 waren es im Vergleich dazu nur 53 Prozent. Dennoch bleibt die Thematik der Kostenersparnis ein wichtiger Antrieb. Mehr Miete wollen die meisten der befragten Unternehmenschefs nur dann zahlen, wenn die die Betriebskosten sinken würden.

Money, money.Mit Nachhaltigkeit lässt sich auch Geld verdienen, werden die Gebäude energieeffizient gebaut, das beweisen viele Gebäude in den USA und Großbritannien. Viele Unternehmen haben das inzwischen erkannt. Wird Klimaschutz zum Strategiebaustein für zukunftsfeste Immobiliengeschäfte auserkoren, ist anders als die landläufige Meinung kein enormer finanzieller Mehraufwand notwendig. Schon mit Baukosten von zehn bis 15 Prozent über den Normalkosten, so die Experten, kann der Energieverbrauch entscheidend gesenkt werden. Immer wichtiger wird das Thema Nachhaltigkeit nicht nur bei den Neubaukosten, sondern auch die Kalkulation der Lebenszeitkosten der Immobilien.

Bunte Mischung. Der Zertifizierung von Gebäuden kommt beim Thema Nachhaltigkeit nach Ansicht von Fachleuten eine Schlüsselrolle zu. Sie ist daher auch auf internationaler Ebene gewünscht. Experten sind sich sicher, dass das Thema zunehmend bei der Finanzierung Eingang finden wird. Von Kreditinstituten ist bereits jetzt zu hören, dass sie zukünftig nicht nur nach der Bonität des Kunden und der Standortqualität fragen werden, sondern auch nach den Nachhaltigkeitsstandards eines Gebäudes, wenn es um die Kreditvergabe geht. Auch der Verbriefungsmarkt, wenn er wieder anspringt, wird die Zertifizierung von energieeffizienz und Nachhaltigkeit beim Bauen aufnehmen, ist es am Markt zu hören. Doch bei den Zertifizierungen ist das Feld breit, die Methoden unterschiedlich. Das macht die Wege durch den Dschungel der Bewertungssysteme kompliziert und international wenig vergleichbar. Weltweit gibt es derzeit über 15 wichtige Zertifikate. Immer wieder gab es Vorstöße die Zertifikate zu harmonisieren, der Durchbruch ist bis jetzt noch nicht gelungen.

Langsamer Fortschritt. Erfolgreiche Zertifikate dürften solche sein, die vermitteln, wofür sie stehen, und die in ihrer Ausgestaltung intuitiv nachvollziehbar sind. Wichtig ist es daher sie vor allem an Qualitätsstandards aufzuhängen und sie nicht allein am Kostendrücken bemessen. Die Ausgestaltung der Kriterien hat vor allem die private Wirtschaft in der Hand. In Deutschland wurde das Thema Zertifizierung im Vergleich zu anderen Ländern wie den USA und Großbritannien relativ spät aufgegriffen. Dadurch konnte man aber auch aus den Fehlern der anderen Zertifizierungssysteme lernen Zudem ist in Deutschland der Standard bei den Neubauten sowieso sehr hoch.

Marketing. In den USA ist das US-Nachhaltigkeits-Label „Green Buildings“ ein gutes Beispiel für ein ausgefeiltes Marketing und eine exzellente Kommunikationsplattform. Damit lässt sich gutes Geld verdienen. Green Buildings verkaufen sich besser als herkömmliche Immobilien, dabei sind die in den USA gebauten Gebäude keineswegs energieeffizienter als die deutschen Immobilien, dennoch ist deren Kommunikation mit den Stichworten Green Buildings und Green Cities ist erfolgreicher. Gäbe es weltweit einheitliche Standards, würde es das Thema Nachhaltigkeit deutlich schneller voranbringen. Mit einer sauberen und international vergleichbaren Zertifizierung könnte die Nachhaltigkeit absichert, ausgedehnt und anspruchsvoller gemacht werden. Unternehmen, die mit Nachhaltigkeit werben, müssen dann aber auch beim Wort genommen werden. Sie müssen genau erklären und auch nachweisen, welchen realen Beitrag sie tatsächlich zur Nachhaltigkeit im Sinne von CO2-Einsparung und Verwendung von erneuerbaren Energien leisten.

fondstelegramm-Meinung. Nachhaltigkeit ist ein wichtiges Thema. Um sie aber auch bei Immobilien, einem der CO2-Hauptverursacher, weltweit effizient durchsetzen zu können, darf die ökonomische Realität dabei nicht aus den Augen gelassen werden. Es ist nicht genug, nur einfach „grün“ zu sein, sondern der Nachhaltigkeitsansatz muss sich auch in den Zahlen niederschlagen. Die Wirtschaftskrise hat den politischen Verhandlungsspielraum vielerorts verkleinert. In diese Lücke könnte eine vernünftige Zertifizierung springen. Sie wäre ein wichtiger Schritt, um staatliche Verantwortung und wirtschaftliche Kompetenz und Wettbewerbsfähigkeit zusammenzubringen. Wenn alle Länder ihre Instrumente zum Nachhaltigkeitsmanagement aber unabhängig und völlig unverbunden aufbauen, kann das nicht gut gehen, weil hier alle gemeinsam gefordert sind. Das Zusammenwirken ist entscheidend. Das ist nur möglich, wenn es globale Benchmarks gibt, die zu einer Standardisierung beziehungsweise Spezialisierung führen. Die Zertifizierungssysteme müssen vergleichbare, messbare Größen liefern, überprüfbare Lösungen anbieten und vor allem offen sein für den Wettbewerb um die bessere Lösung. Angesichts der enormen Herausforderungen und der vielen offenen Detailfragen fällt es allerdings schwer, dahingehend optimistisch zu sein.

Kopenhagen wird hoffentlich politisch ein Schritt in die richtige Richtung sein – ökologisch Umsetzen muss es die Wirtschaft. Und zwar möglichst schnell.

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